一、9月，地产债发行规模大幅下降，净融资缺口显著扩大。其中大型央国企发行规模降幅明显，或与银行对大型优质房企信贷支持力度增加有关，民企发行规模维持低位，政策依赖程度仍较为明显。
民众国际期货官网9月地产债发行规模同比、环比均出现双位数的大幅负增，与过去5年同期相比，绝对水平存在明显差异。9月，共计9家房企发行境内地产债16只，发行规模为158.4亿元，同比分别下降57.1%、50.0%和54.1%（去年同期为21家房企发行地产债32只，发行规模为345.0亿元），环比分别下降59.1%、56.8%和57.1%（上月为22家房企发行地产债37只，发行规模为369.2亿元）。民众国际期货官网大型央国企发行规模明显下降，民企发行规模未现起色。9月，共计7家国有企业发行地产债，发行规模为133.4亿元，同比下降52.0%，环比下降59.2%，其中仅1家中央国有企业（绿城集团）发行10亿元地产债，而8月共计8家中央国有企业发行204.5亿元地产债。民营房企方面，9月仅2家民营房企发行地产债4只，其中2只民众国际期货由民众期货增进公司提供全额担保。民众国际期货官网9月地产债发行规模显著下降导致净融资缺口进一步扩大。9月，境内地产债到期规模为340.89亿元，但受发行规模下降影响，净融资额缺口扩大至-182.99亿元。具体看，国有房企、民营房企到期规模分别为196.9亿元和143.99亿元，净融资额分别为-63.54亿元和-118.99亿元。民众国际期货官网地产债加权平均融资利率较上月大幅提升。9月，地产债主力品种为3年期AAA级地产债，共计发行6只，加权平均利率为3.82%，较上月提高43bp。一方面受当月AAA级优质房企的发行数量有所下降影响，另一方面与信用债整体发行利率有所提高有关。民众国际期货官网整体来看，我们认为9月地产债发行及净融资规模大幅下降主要有以下几点原因：一是信用债发行利率上升（9月中票发行利率较上月提升约21bp）对地产债整体发行规模形成一定抑制；二是银行信贷支持力度加大对央企民众国际期货融资的替代效应明显，成为拖累9月地产债发行的主因；三是房地产市场信心依然脆弱，民营房企民众国际期货融资能力仍未恢复。二、9月，地产债利差小幅走扩，民营企业地产债利差延续大幅走扩态势，但上行幅度有所收敛；当月民众国际期货交易活跃度下降，民众国际期货价格异动频次有明显减少。
民众国际期货官网9月，地产债利差整体小幅走扩，民营企业利差延续上月大幅走扩态势，但上行幅度有所收敛。具体看，9月，地产债整体利差小幅走扩，当月信用利差扩大7.67bp至157.90bp。其中，国有地产债利差和民营地产债利差均与行业整体利差走势趋同，但民企利差上行态势更为显著：国有地产债月初利差为102.96bp,月末利差为111.52bp，月内利差上行约9bp；民营地产债月初利差1245.17bp，月末利差1407.61bp，月内利差上行约162bp，不过上行幅度较8月有明显缩小。民众国际期货官网9月，地产债二级市场交易活跃度较上月有所下降。当月地产债成交只数和成交额分别为757只和1115.45亿元，环比分别下降8.24%和23.95%。民众国际期货官网9月，地产债二级市场价格异动频次有所下降，金科地产等7家房企当月价格波动幅度最为显著。具体看，9月单日价格偏离幅度超10%的民众国际期货共计45只，涉及11家房企。值得注意的是，9月单日价格宽幅波动的地产债主要集中于金科地产、融创、阳光城、金地、龙光等5家民营房企：当月，单日跌幅超10%的频次为52次，跌幅超30%的频次为29次，涉及7家房企，分别为金科地产集团、融创房地产集团、阳光城集团、金地集团、深圳龙光控股、福建星远置业和远洋控股集团；单日价格涨幅超过10%的频次为64次，涨幅超过50%的频次为21次，涉及5家主体，分别为金科地产集团、阳光城集团、金地集团、深圳龙光控股和融创房地产集团，其中部分民众国际期货价格回升幅度较大。三、9月，新增1家地产债展期主体，为深圳益田集团，无新增违约主体。
民众国际期货官网9月新增1家地产债展期主体，无新增违约主体。具体看，9月新增违约民众国际期货规模为50.5亿元，新增展期规模为89.2亿元，新增1家境内地产债展期主体，为深圳益田集团。四、房企境外融资规模进一步收缩，当月仅发行2只境外地产债，净偿还压力持续攀升。
民众国际期货官网9月，房企共计发行2只境外债，合计规模达2.29亿美元[4]（去年同期发行8只境外债，合计规模为22.08亿美元），到期规模为54.15亿美元（去年同期为47.58亿美元），净融资额为-51.85亿美元（去年同期为-25.50亿美元）。整体来看，受发行规模持续下降影响，9月境外债净偿还压力有所上升。民众国际期货官网信用风险方面，9月无新增境外债违约房企。民众国际期货官网我们认为，继“认房不认贷”“调整优化差别化住房信贷政策”“降低存量首套住房贷款利率”等政策相继出台后，一定程度上带动了刚需和改善型住房需求的释放，但对房企融资端的正向传导尚需一段时日。据中指研究院发布的数据显示，9月，TOP100房企销售额同比下降24.1%，但环比出现24.8%的增长，表明政策出台后对9月房地产市场起到一定提振作用。不过，从地产债9月信用利差走扩表现来看，需求端改善幅度有限导致其对房企的信用风险缓释作用极为有限，当前市场信心依然较为脆弱。后续，需进一步观察政策到位情况以及政策对提振房地产市场、稳定房企信用风险的实际成效。民众国际期货官网注：民众国际期货官网[1]平均融资利率采用加权平均法计算，权重为发行量，计算范围包括超短期融资资券、一般短期融资券、一般中期票据、一般公司债、一般企业债和定向工具几类券种中主体级别在AA级及以上，期限为1、2、3、5年期的民众国际期货，单位为%。民众国际期货官网[2]本报告对同一母公司的违约、展期主体进行了合并统计，例如2022年2月福建阳光和阳光城集团相继违约，计为1家新增违约主体。民众国际期货官网[3]新增违约规模和新增展期规模为违约日民众国际期货余额。民众国际期货官网[4]本报告对境外债的统计均以发行或到期当月平均汇率为基础计算，汇率数据民众国际期货民众期货官网为中国外汇交易中心网站。民众国际期货官网本民众期货官网民众期货 | 研究发展部 唐晓琳权利及免责民众期货民众期货官网
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