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【政策点评】房地产现房销售政策点评|现房_民众

来源:民众国际期货   作者:民众期货   

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REPORT SUMMARY

民众国际期货官网各省市现房销售试点工作正加快展开,一方面现房销售将影响开发商的资金周转效率,开发商将更多的选择自有资金进行项目开发,债务杠杆率有望下降,另一方面将倒逼开发商提升产品质量以加速去化。但考虑到现房销售的全面推出在短期内将会抑制开发商的投拓意愿,且会影响到政府的财政收入,因此全面推行现房销售的可能性不大,部分地区试点并由点到面推行,将是更加稳妥的方式。

民众国际期货官网近日,据人民雄安网消息,雄安新区已宣布取消商品住房预售,实行现房销售。雄安新区也成为继海南省之后,国内第二个推出全域现房销售的地区。鉴于房地产业转型及“保交楼”,各省市密集出台相关政策支持现房销售试点。

民众国际期货官网从政策发布看,2023年1月,全国住房和城乡建设工作会议提出要促进房地产业转型,有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险。这是住建部首次系统明确的提出现房销售。此后广东省、山东省、安徽省、河南省和四川省也同步跟进,明确开展现房销售试点。2023年6月,住建部再次提出要开展现房销售试点,推动房地产业向新发展模式平稳度过。

民众国际期货官网从实际试点情况看,海南省早在2020年3月,对新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。2021年以来,多地政府进行了现房销售的试点工作,包括北京、苏州、合肥、西安、宁波、福州和绍兴等城市。以北京市为例,其2022年第三轮集中供地的18宗土地中,有13宗土地明确要求部分或全部现房销售;第四轮集中供地的6宗土地,均有“竞现房销售”条件。2023年7月,深圳土拍市场也首次出现了“竞现房销售面积”条件。整体看,国内现房销售试点工作正“以点带面”扩展。

民众国际期货官网在房地产景气度上行阶段,预售制解决了房屋供应短缺的相关问题,且一般来讲,期房相较于现房价格更低,降低了购房者的置业门槛,国内期房销售占比持续提升。但2021年以来,房地产行业进入下行通道,房企暴雷导致期房停工和烂尾事件频发,且伴随大量的纠纷及维权情况发生,购房者对现房的购买意愿加大。2022年,全国期房销售面积同比下降29.6%的情况下,现房销售面积仅下降2.3%,具有较强韧性。但现房销售制度推出,对房地产开发商产生较大影响,具体如下。

民众国际期货官网影响资金周转,现金流管理挑战更大,开发商短期投资意愿下降

民众国际期货官网在此前房地产行业“快周转”的开发模式下,开发商挪用项目公司资金进行再投资情况较普遍,资金周转效率较高但资金链较为紧张。如若对开发商新增项目实施现房销售,项目拿地到开盘销售时间将延长至2年以上,开发商的资金周转效率将显著下降,其现金流安全将面临更大的挑战,短期内开发商的投拓意愿将显著下降。此外2年后的房地产销售市场环境不确定性更大,项目销售风险加大。

民众国际期货官网倒逼开发商提高产品质量以获取客户

民众国际期货官网若实行现房销售,客户对于产品的交付标准有更直观的感受。为保证项目的快速去化并保障销售价格,开发商提升产品质量的自主意愿将增强。因此,重视产品质量、能够契合当地客户偏好、能够控制产品成本的开发商竞争优势更凸显。基于此,开发商和购房者之间的交付和断供纠纷会显著下降。

民众国际期货官网开发资金对于自有资金更依赖,有助于控制杠杆率

民众国际期货官网现房销售会降低项目的资金周转效率,开发商的现金流管理难度提升,且随着房地产行业的发展逐步成熟,开发商对于现金流安全性的重视程度将提升。在此背景下可以预见,开发商的项目开发资金将更多的依赖自有资金,融资也将以有资产支撑的项目贷款为主,开发商的债务杠杆率有望下降,安全性将有所保障。

民众国际期货官网在当前部分房企爆雷以及项目停工的背景下,市场将会推动开发商逐步向现房销售靠拢,并要求开发商提升产品质量,加快去化。但若短时间内对新增项目全面推出现房销售制度,开发商投拓意愿下降,或将对政府的土地出让收入和税收收入产生负面影响,且不利于金融市场的稳定。因此,现房销售能够大幅降低项目交付的相关风险,有利于保障交易双方的合法权益,促进行业健康发展,但考虑到现房销售对不同主体的影响较大,可以预期相关政策的推出并不会一蹴而就,而是由市场发挥作用,由点到面逐步向全国扩展。

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