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REPORT SUMMARY
民众国际期货官网各省市现房销售试点工作正加快展开，一方面现房销售将影响开发商的资金周转效率，开发商将更多的选择自有资金进行项目开发，债务杠杆率有望下降，另一方面将倒逼开发商提升产品质量以加速去化。但考虑到现房销售的全面推出在短期内将会抑制开发商的投拓意愿，且会影响到政府的财政收入，因此全面推行现房销售的可能性不大，部分地区试点并由点到面推行，将是更加稳妥的方式。民众国际期货官网近日，据人民雄安网消息，雄安新区已宣布取消商品住房预售，实行现房销售。雄安新区也成为继海南省之后，国内第二个推出全域现房销售的地区。鉴于房地产业转型及“保交楼”，各省市密集出台相关政策支持现房销售试点。民众国际期货官网从政策发布看，2023年1月，全国住房和城乡建设工作会议提出要促进房地产业转型，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。这是住建部首次系统明确的提出现房销售。此后广东省、山东省、安徽省、河南省和四川省也同步跟进，明确开展现房销售试点。2023年6月，住建部再次提出要开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳度过。民众国际期货官网从实际试点情况看，海南省早在2020年3月，对新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。2021年以来，多地政府进行了现房销售的试点工作，包括北京、苏州、合肥、西安、宁波、福州和绍兴等城市。以北京市为例，其2022年第三轮集中供地的18宗土地中，有13宗土地明确要求部分或全部现房销售；第四轮集中供地的6宗土地，均有“竞现房销售”条件。2023年7月，深圳土拍市场也首次出现了“竞现房销售面积”条件。整体看，国内现房销售试点工作正“以点带面”扩展。民众国际期货官网在房地产景气度上行阶段，预售制解决了房屋供应短缺的相关问题，且一般来讲，期房相较于现房价格更低，降低了购房者的置业门槛，国内期房销售占比持续提升。但2021年以来，房地产行业进入下行通道，房企暴雷导致期房停工和烂尾事件频发，且伴随大量的纠纷及维权情况发生，购房者对现房的购买意愿加大。2022年，全国期房销售面积同比下降29.6%的情况下，现房销售面积仅下降2.3%，具有较强韧性。但现房销售制度推出，对房地产开发商产生较大影响，具体如下。民众国际期货官网影响资金周转，现金流管理挑战更大，开发商短期投资意愿下降民众国际期货官网在此前房地产行业“快周转”的开发模式下，开发商挪用项目公司资金进行再投资情况较普遍，资金周转效率较高但资金链较为紧张。如若对开发商新增项目实施现房销售，项目拿地到开盘销售时间将延长至2年以上，开发商的资金周转效率将显著下降，其现金流安全将面临更大的挑战，短期内开发商的投拓意愿将显著下降。此外2年后的房地产销售市场环境不确定性更大，项目销售风险加大。民众国际期货官网倒逼开发商提高产品质量以获取客户民众国际期货官网若实行现房销售，客户对于产品的交付标准有更直观的感受。为保证项目的快速去化并保障销售价格，开发商提升产品质量的自主意愿将增强。因此，重视产品质量、能够契合当地客户偏好、能够控制产品成本的开发商竞争优势更凸显。基于此，开发商和购房者之间的交付和断供纠纷会显著下降。民众国际期货官网开发资金对于自有资金更依赖，有助于控制杠杆率民众国际期货官网现房销售会降低项目的资金周转效率，开发商的现金流管理难度提升，且随着房地产行业的发展逐步成熟，开发商对于现金流安全性的重视程度将提升。在此背景下可以预见，开发商的项目开发资金将更多的依赖自有资金，融资也将以有资产支撑的项目贷款为主，开发商的债务杠杆率有望下降，安全性将有所保障。民众国际期货官网在当前部分房企爆雷以及项目停工的背景下，市场将会推动开发商逐步向现房销售靠拢，并要求开发商提升产品质量，加快去化。但若短时间内对新增项目全面推出现房销售制度，开发商投拓意愿下降，或将对政府的土地出让收入和税收收入产生负面影响，且不利于金融市场的稳定。因此，现房销售能够大幅降低项目交付的相关风险，有利于保障交易双方的合法权益，促进行业健康发展，但考虑到现房销售对不同主体的影响较大，可以预期相关政策的推出并不会一蹴而就，而是由市场发挥作用，由点到面逐步向全国扩展。民众国际期货官网免责声明：民众期货民众期货官网《/b>所载民众国际期货、数据等内容仅供参考，投资者据此操作，风险自担。行情策略请联系QQ客服获取。