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2023年土地出让情况怎么看？|山东省_民众期货_民
民众国际期货官网【天风研究·固收】 孙彬彬/孟万林民众国际期货官网核 心 观 点民众国际期货官网民众国际期货官网民众国际期货官网2023年土地出让表现延续低迷态势。财政部数据显示，1-11月国有土地出让收入累计42,031.00亿元，同比-17.90%。供需分化明显，需求整体偏弱。流拍率先下后上，成交土地溢价率持续处于历史低位，我国土地市场热度降至近年来低位。民众国际期货官网民众国际期货官网拿地企业性质上，地方国企拿地始终占主导地位，民企拿地占比提升至42.69%，企业拿地结构改善。民众国际期货官网分省份来看，大部分省市2023年土地出让收入均同比负增长，全国仅天津、吉林、黑龙江、内蒙古、北京、河北和海南7省实现土地出让正增长。其中青海、广西、安徽、辽宁、上海分列2023年同比增速后五名，分别为-87.74%、-32.88%、-30.8%、-28.48%、-26.27%。同时，我们对城投存量债规模靠前的省份进行分析，江苏、浙江、山东的土地出让同比增速分别为-2.80%、-18.36%、-22.79%，分列第8、15、23位，江苏省下滑程度相对较少，浙江省和山东省下滑程度较大。同时，我们重点分析城投高风险且关注度较高的湖南、山东、贵州、云南和天津的土地出让情况，观察财政收入边际改善或恶化的可能。民众国际期货官网从土地招拍挂观察企业拿地状况，2023年企业拿地结构改善，国企拿地仍占主导但占比下降，民企拿地占比显著提升。观察城投存量债规模前三的江苏、浙江、山东，2023年浙江国企拿地比例最低，江苏最高，上半年三省民企拿地均有一定优势，下半年国企拿地占比显著提升。再次观察湖南、山东、贵州、云南、天津的企业拿地行为，对这五个城投高风险且关注度较高省份的土地出让规模增长和国企拿地行为综合考虑，山东、湖南土地出让增速为负且全国排名靠后，云南、天津土地出让规模偏低，贵州国企拿地金额占比较高，均对当地财政收入构成一定风险。民众国际期货官网城投拿地占比显著下滑。总权益拿地金额Top30房企中城投席位较2022年减少2席，头部拿地房企中城投平台较2022年调整较大，2023年城投拿地金额较2022年同比下滑39%。城投托底拿地受限，有助于减少城投负债压力，改善城投资产质量，同时利于控制地方债务风险，助推房地产市场回归良性循环。民众国际期货官网民众国际期货风险提示：地产政策支持力度不及预期，信用风险事件频发，宏观经济波动超预期，风险或存在一定偏差。民众国际期货官网民众国际期货官网民众国际期货官网民众国际期货官网1.2023年土地出让怎么看？民众国际期货官网民众国际期货官网2023年以来，房地产市场延续疲软态势，各地土地出让表现相对低迷。如何看待2023年全国及各省市土地出让市场的情况？企业拿地行为有何变化？民众国际期货官网民众国际期货官网1.1. 2023年全国土地出让整体情况如何？民众国际期货官网民众国际期货官网民众国际期货官网2023年全国土地出让表现延续低迷态势。根据财政部数据，1-11月国有土地出让收入累计42,031.00亿元，同比-17.90%，较2021年同期-37.85%。根据中指数据，2023年国有土地出让收入累计47496.59亿元，同比-17.20%，较2021年同期-31.86%。民众国际期货官网民众国际期货官网民众国际期货官网季节差异明显，需求整体偏弱。12月100大中城市成交土地面积20,382.50万平方米，环比增加318.96%，同比增加19.08%。全年100大中城市成交土地面积90,942.81万平方米，同比-12.26%。土地流拍率23.3%，成交土地溢价率自2021年9月以来延续处于接近0%的低位，整体而言，拿地需求偏弱，我国土地市场热度降至近年来低位。民众国际期货官网民众国际期货官网民众国际期货官网拿地企业性质上，地方国企拿地始终占主导地位，民企拿地占比在2023年显著提升。观察2023年土地出让数据，地方国企拿地金额占比51.89%，民企独立拿地占比由2022年度的22.79%攀升至42.69%，企业拿地结构较2022年明显改善。民众国际期货官网民众国际期货官网1.2. 各省市土地出让情况如何？民众国际期货官网我们采取中指口径下截至2023年12月31日的各省市土地成交数据，以近似2023年全年土地出让数据，并与2022年和2021年进行比较。民众国际期货官网民众国际期货官网分省份来看，大部分省市2023年土地出让收入均同比负增长。其中青海、广西、辽宁、安徽、上海分列2023年同比增速后五名，同比分别为-87.74%、-32.88%、-30.8%、-28.48%、-26.27%。除西藏外，全国30个省份中仅天津、吉林、黑龙江、内蒙古、北京、河北和海南7省土地出让金实现同比上升，天津增速最高，为59.31%，黑龙江由于基数较低，整体增速较高。此外，同2021年相比，仅海南和内蒙古实现正增长，增长率分别为55.29%和10.73%，青海、辽宁、吉林、甘肃、黑龙江土地出让收入下滑最严重，负增长率均超过-60%。综合来看，青海省和辽宁省近三年的土地出让收入退化显著。民众国际期货官网民众国际期货官网观察非城投拿地的规模，以较为真实地反映区域拿地情况的变动。具体来看，河北、天津、广东、广西、海南非城投拿地金额较2022年增长最多，增加额均超过130亿元，有利于拉动政府性民众国际期货收入增加；湖南、浙江、上海、福建、山东非城投拿地金额较去年减少较多，减少额均超过540亿元，对财政收入构成一定风险。民众国际期货官网民众国际期货官网民众国际期货官网我们对城投存量债规模较为靠前的省份进行分析。江苏、浙江、山东这三个省份土地出让同比增速分别为-2.80%、-18.36%、-22.79%，分列第8、15、23位，较2021年分别变动-24.03%、-41.14%、-46.08%。三省近三年土地出让金下滑程度均较大，需关注其财政压力。民众国际期货官网民众国际期货官网此外，我们重点分析城投高风险且关注度较高的省市，包括湖南、山东、贵州、云南和天津在内的土地出让情况，观察财政收入边际改善或恶化的可能。五个省市的土地出让情况中，需关注山东、湖南2023年土地出让增速为负且排名靠后，分列23和19位；云南土地出让规模靠后，位列第22，且增速为负；天津市虽然2023年土地出让增速全国第一，但土地出让规模偏低，位于第18位，均对财政收入造成一定的不利影响。民众国际期货官网民众国际期货官网具体到地级市，哪些城市压力更为突出？我们对重点省份做进一步观察。民众国际期货官网湖南省内，2023年土地出让共计1722.8亿元，同比-20.93%，规模与增速分列31个省级行政区的第11和第19位，土地出让收入较2021年-39.39%。其中张家界、郴州、湘潭表现相对较差，2023年同比分录-95.06%、-70.99%、-59.62%。民众国际期货官网民众国际期货官网民众国际期货官网山东省内，2023年土地出让共计3225.9亿元，同比-22.79%，规模与增速分列31个省级行政区的第4和第23位，土地出让收入较2021年-46.08%。其中泰安、青岛、淄博表现相对较差，2023年同比分录-68.26%、-41.60%、-35.64%。民众国际期货官网民众国际期货官网民众国际期货官网贵州省内，2023年土地出让共计956.0亿元，同比-7.88%，规模与增速分列31个省级行政区的第16和第11位，土地出让收入较2021年-49.36%。其中安顺、遵义、黔东南苗族侗族自治州表现相对较差，2023年同比分录-39.96%、-30.46%、-19.74%。民众国际期货官网民众国际期货官网民众国际期货官网云南省内，2023年土地出让共计340.1亿元，同比-11.42%，规模与增速分列31个省级行政区的第22和第14位，土地出让收入较2021年-21.87%。其中迪庆藏族自治州、西双版纳傣族自治州、丽江表现相对较差，2023年同比分录-88.20%、-61.50%、-54.68%。民众国际期货官网民众国际期货官网民众国际期货官网同时观察债务规模大的地级市的土地出让收入变动情况，以观察土地出让收入变动对债务负担和财政收入的影响。我们选取截至2023年12月31日地方债务余额大于3000亿元的城市进行分析。根据财政部数据，广州、南京、济南、成都、杭州分列债务余额前五位，债务规模均大于20000亿元，这五个城市2023年土地出让金变动率分别为2.06%、-11.99%、-14.08%、-16.24%、-8.66%。综合来看，南京、济南、成都、杭州兼具高债务量和土地出让收入下滑的表现，需要关注其债务压力及土地出让金减少对财政收入的不利影响。民众国际期货官网民众国际期货官网民众国际期货官网民众国际期货官网民众国际期货官网民众国际期货官网民众国际期货官网1.3. 企业拿地行为有何变化？民众国际期货官网2023年企业拿地结构改善，国企拿地仍占主导但占比下降，民企拿地占比显著提升。我们对中指数据口径下所有拿地明细进行处理，将受让单位按照实际控制人性质进行分类，整理出国有企业和民营企业拿地信息。由于部分企业存在无法查询到相应企业信息的情况，同时信息处理高度依赖主观判断，数据或存在一定偏差。根据整理所得数据，从拿地金额来看，2023年地方国企拿地占比52%，民企拿地由2022年的23%攀升至43%，企业拿地结构明显改善。民众国际期货官网民众国际期货官网民众国际期货官网对于全国各省份，2023年湖北省、江苏省、江西省、湖南省、贵州省地方国企拿地金额比例最高，均超过60%；宁夏回族自治区、青海省、黑龙江省、内蒙古自治区、甘肃省地方国企拿地金额比例最低，均在25%以下。对比2022年来看，上海、海南、广西、陕西、江苏民企拿地金额占比提升最大，分别提高42.19%、24.93%、21.82%、20.06%、18.10%，企业拿地结构改善较好，后续拉动政府性民众国际期货收入增长；北京、辽宁、贵州、青海、湖北国企拿地金额占比增加最多，均超过5%考虑到国企中可能大部分是城投，需关注其实质财政收入状况。民众国际期货官网民众国际期货官网民众国际期货官网我们对城投存量债规模前三的省份进行观察。对于江苏、浙江、山东三省，相比2022年，民企拿地金额占比分别提高18.10、4.42、2.67个百分点，拿地企业结构均得到改善。2023年来看，浙江国企拿地比例最低，江苏最高。从1到12月的趋势来看，2023年上半年，三省民企拿地均有一定优势，进入下半年后国企拿地呈显著提升态势，民企拿地占比逐渐下降。民众国际期货官网民众国际期货官网具体来看，江苏省除2、3、4月份外，国企拿地始终占据绝对优势地位，特别是自5月开始，就拿地金额来看，国企占比不断提升，与民企差距逐渐扩大；浙江省国企拿地占比总体波动上升，并在11月达到近80%的年内最高值，民企拿地占比波动下降；山东省7月后国企拿地占比同样持续上升，但综合来看该省国企和民企拿地在年内的表现差别较小，拿地结构相对较好。民众国际期货官网民众国际期货官网我们再次观察湖南、山东、贵州、云南、天津的企业拿地行为。观察2023年的拿地结构，湖南、天津、贵州和山东的国企拿地金额占比均较高，分别为67%、43%、64%和58%；云南国企拿地金额占比相对较少，为37%。对于这五个城投高风险且关注度较高省份的土地出让规模增长和国企拿地行为综合考虑，山东、湖南2023年土地出让增速为负且全国排名靠后，云南、天津土地出让规模偏低，贵州国企拿地金额占比较高，均对当地财政收入构成一定风险。民众国际期货官网民众国际期货官网民众国际期货官网城投拿地占比显著下滑。对于拿地房企，2023年城投平台及其拿地金额较2022年调整较大。我们统计中指数据口径的2023年总权益拿地房企Top100名单中的前三十家，其中城投占据5席，同时拿地城投变动较大，该5家中有3家未出现在2022年的Top100拿地企业名单中。2023年城投拿地减少显示出城投托底拿地受限，2022年10月财政部发民众期货官网严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，此后城投拿地乏力，市场化民众期货拿地积极性逐渐提升。民众国际期货官网民众国际期货官网综合来看，城投等地方国资企业操盘和开发能力不及头部地产开发商，城投拿地减少有助于存量房去化，推动房地产市场回归良性循环；同时，城投拿地减少有助于减少城投负债压力，改善城投资产质量，在一定程度上可以避免地方新增隐性债务，有利于控制地方债务风险。民众国际期货官网民众国际期货官网民众国际期货官网1.4. 小结民众国际期货官网2023年土地出让表现延续低迷态势。财政部数据显示，1-11月国有土地出让收入累计42,031.00亿元，同比-17.90%。供需分化明显，需求整体偏弱。流拍率先下后上，成交土地溢价率持续处于历史低位，我国土地市场热度降至近年来低位。民众国际期货官网民众国际期货官网拿地企业性质上，地方国企拿地始终占主导地位，民企拿地占比提升至42.69%，企业拿地结构改善。民众国际期货官网民众国际期货官网分省份来看，大部分省市2023年土地出让收入均同比负增长，全国仅天津、吉林、黑龙江、内蒙古、北京、河北和海南7省实现土地出让正增长。其中青海、广西、安徽、辽宁、上海分列2023年同比增速后五名，分别为-87.74%、-32.88%、-30.8%、-28.48%、-26.27%。同时，我们对城投存量债规模靠前的省份进行分析，江苏、浙江、山东的土地出让同比增速分别为-2.80%、-18.36%、-22.79%，分列第8、15、23位，江苏省下滑程度相对较少，浙江省和山东省下滑程度较大。同时，我们重点分析城投高风险且关注度较高的湖南、山东、贵州、云南和天津的土地出让情况，观察财政收入边际改善或恶化的可能。民众国际期货官网民众国际期货官网从土地招拍挂观察企业拿地状况，2023年企业拿地结构改善，国企拿地仍占主导但占比下降，民企拿地占比显著提升。观察城投存量债规模前三的江苏、浙江、山东，2023年浙江国企拿地比例最低，江苏最高，上半年三省民企拿地均有一定优势，下半年国企拿地占比显著提升。再次观察湖南、山东、贵州、云南、天津的企业拿地行为，对这五个城投高风险且关注度较高省份的土地出让规模增长和国企拿地行为综合考虑，山东、湖南土地出让增速为负且全国排名靠后，云南、天津土地出让规模偏低，贵州国企拿地金额占比较高，均对当地财政收入构成一定风险。民众国际期货官网民众国际期货官网城投拿地占比显著下滑。总权益拿地金额Top30房企中城投席位较2022年减少2席，头部拿地房企中城投平台较2022年调整较大，2023年城投拿地金额较2022年同比下滑39%。城投托底拿地受限，有助于减少城投负债压力，改善城投资产质量，同时利于控制地方债务风险，助推房地产市场回归良性循环。
