民众期货：打工君
民众国际期货官网最近一直市场在期待通过拯救房地产来提振经济。民众国际期货官网先说结论：（极）短期提振，中长期不乐观。民众国际期货官网得出短期提振的结论不难，去年末到今年初的房地产市场就是很好的参照。民众国际期货官网在去年的房地产十六条后，高频数据显示的房地产一二手成交情况有了非常明显的改善。民众国际期货官网那持续了多久呢？两个月。民众国际期货官网很多人都很难理解为什么现在的房地产市场很难通过政策拯救，更加不理解为什么很难通过房地产市场达到经济刺激的效果。民众国际期货官网打工君认为可以从两个角度来理解：民众国际期货官网1.房地产市场是不是发生了长期和深刻的变化？民众国际期货官网2.房地产的繁荣到底是经济发展的“因”还是“果”？民众国际期货官网第一个问题学界和业界已经讨论了很多，今天我们就着重讨论第二个问题，穿插讨论第一个问题。民众国际期货官网也是先说结论：在更大层面上，过去房地产的繁荣是经济发展的“果”而非“因”，更确切地说，是全球化和城镇化造就了中国的的房地产神话。民众国际期货官网现在的年轻人，很难理解过去的苦难日子。民众国际期货官网中国人（过去）为什么要发展房地产？因为真的很需要啊。民众国际期货官网看一组数据，wg结束后的1978年，中国的城镇化率只有17.92%，城镇人均居住面积仅有6.7平方米。民众国际期货官网先不说质量，就说数量，无论是城镇化率的水平抑或是人均居住面积，中国在当时是远远落后于世界的。民众国际期货官网所以房地产肯定要搞，而且很有必要搞。民众国际期货官网这就是房地产发展的内在逻辑。民众国际期货官网但下一个问题来了，钱从哪里来？民众国际期货官网造房子毕竟不是造空中楼阁，钢材、铜、水泥、玻璃、工程机械和能源，统统需要花钱。而且需要的资源国内可能都不够，需要向世界去买，需要的不光是人民币还有硬通货。民众国际期货官网从这个角度看， “改革开放”， “开放”和“改革”一样伟大。民众国际期货官网从经济意义上说，“全球化”是“开放”的代名词，这种“全球化”的进程在加入WTO后进入了一个前所未有的快车道。民众国际期货官网尽管现在很多人批评当年的“八亿件衬衫才换一架波音飞机”，觉得太亏，但那也是历史的局限性，甚至是历史的必经阶段。民众国际期货官网如果真较真起来，更早之前我们连用衬衫换飞机的机会都没有，除了少数的工业品出口，也就是一些农产品和矿产品了。民众国际期货官网事后来看，“全球化”取得了极大的成功，这种成功不仅体现在居民的收入和财富上，也体现在了国家的外汇储备上。民众国际期货官网我们的外汇储备从一个接近0的位置，攀升到最高峰的4万亿美元。民众国际期货官网到这个时候，我们终于有钱向国内和国外购买房地产所需要的各种资源。民众国际期货官网“改革开放”的另外一个结果就是城镇化，工业化和全球化需要现代的工业和服务业，所以城镇化水平也迅速增长。民众国际期货官网农村人口进城也创造了大量的需求，买房结婚生子上学就医，所以繁荣的不光是房地产，还有形形色色的其他部门。民众国际期货官网当然，房地产的繁荣又拉动了整个产业链的需求。民众国际期货官网从这个角度理解，房地产确实在某种程度上促进了经济的增长。民众国际期货官网但现在确实已经完全不一样了。民众国际期货官网首先对于发展房地产的动力，其实已经远不如过去了。民众国际期货官网统计局从2016以后已经停止发布城镇居民的人均住房面积了，但我们依然从其他途径可以印证。民众国际期货官网2016年统计局口径的城镇居民的人均住房面积36.6平方米，按照住建部门的口径，2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米（这个数据要比统计局2020年人口普查稍微高点）。民众国际期货官网但无论何种口径，经过2122 23年后，基本可以断定城镇居民的人均住房面积在40平米以上的水平了。民众国际期货官网40平米是什么概念呢？大概国际上中等收入国家的平均水平。民众国际期货官网从这个角度考虑，房地产发展的原生动力就下降了不少，如果再叠加人口负增长，就更不好混了。民众国际期货官网“全球化”和“城镇化”也有点问题。民众国际期货官网“全球化”的问题太过敏感，不好说，但表现出来就是居民收入预期下降了。民众国际期货官网“城镇化”的问题更明确一些，我坚持认为城镇化的空间不大了。民众国际期货官网相当一部分人认为中国的城镇化率只有66%不到，距离美国82%的水平还很远。民众国际期货官网我感觉纯属扯淡，有两个理由：民众国际期货官网1.美国82%的城镇化率在全球业属于极高水平，欧洲不少发达国家的城镇化率也就70%多；民众国际期货官网2.中国的城镇化是青年人口的城镇化，已经相当于70%以上的水平了 。民众国际期货官网所以我们今天也不讨论房价高低，也不讨论杠杆水平，而是一本正经讨论房地产这个事情的来龙去脉。民众国际期货官网弄清了过去，就能更好理解未来。民众国际期货官网所以看到今天（0904）的市场也很奇怪。民众国际期货官网虽然股票也涨、民众国际期货也跌，但商品反而也是跌的。民众期货官网
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