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地产企稳仍需等待

（一）地产政策频出，但收效有待观察。

年初以来，随着疫情防控政策的调整，市场对地产需求集中释放的预期强烈，除了中央层面的地产政策外，地方性调控政策也频频出台，支撑房地产产业回暖。据中指研究院不完全统计，2023年以来，已有百余城出台房地产调控政策近300条。本轮地方性地产政策主要集中在公积金新政、调整限购等方面。其中，公积金政策则主要针对多子女家庭，提高了多子女家庭公积金贷款上限比例。优化限购方面各地除了放开对户籍和外地居民限购外，也向二孩及以上多子女家庭倾斜，多孩家庭可增加一套购房指标。除此之外，像江西上栗、河南洛阳及湖南多地将个人住房首套房比例下调至20%。

从地方性地产政策出台的数量来看，3月为今年以来地方性地产政策出台小高峰，与楼市“小阳春”呼应。3月本身存在地产积压性需求的释放，难以衡量政策出台的实际效果。4月-5月地产政策数量虽有所减少，但仍处于频繁出台的阶段。逻辑上讲，地产政策出台并非仅支撑当月销售，应该有“累积效果”，但从数据来看，地产销售并没能在政策的支持下持续走暖。

新房方面，30大中城市商品房交易面积虽然1-5月表现好于去年同期，但主要受2022年疫情扰动下低基数影响，同比读数偏高。环比来看，4月销售面积较3月回落23.24pct，5月环比虽小幅回暖，但依然难改整体走弱的趋势，6月以来30城销售面积累计环比为-3.88%。除此之外，100城住宅类成交土地溢价率处于历史偏低水平。

二手房方面，针对二手房的政策主要为“带押过户”。今年1月深圳开始执行，随后南京、赣州等城市陆续也推出二手房公积金“带押过户”贷款。从政策执行结果来看，5月26日，深圳首笔“带押过户”模式下的住房公积金贷款成功发放，据深圳中原研究中心数据，5月深圳二手房过户量为2788套，环比下滑12.7%，连续第2个月下跌。其他可观测的9城数据表现也如出一辙。

（二）历史上政策带来的地产销售腾飞确有发生。

一般的地产销售周期都因政策放松而起，因政策收紧而终。每轮周期都沿着基本面恶化，政策放松调控，基本面改善，政策面收紧的过程演变。自2008年以来，共有三轮因地产政策与货币政策支持带来商品房销售明显腾飞的情况。

2008年受全球金融危机影响，叠加房地产行业调控力度加大，年初开始商品房销售面积出现负增长并持续近12个月。2008年9月，“四万亿计划”出台，民众国际期货并先后四次下调存款利率，国常会提出降低商住房交易税费等多措施并举。同年12月，房地产下滑趋势趋缓，商品房销售额增速大幅上行，并持续至2010年。

2011年四季度GDP增速降至8.1%，商品房销售面积自11年10月开始出现连续8个月的负增长，为应对房地产销售颓势，公积金贷款政策首先开始小幅松动，降准降息的金融手段随后出台，地方政策松动释放需求，12年7月房地产销售增速转正。

2014年至2015年，房地产供需失衡导致库存快速累积，2014年末商品房待售面积比2013年末增加12874万平方米。2014年二季度开始，各地以去库存为主导的政策相继提出，在二套房贷认定标准放松，下调首付比例，基准利率下调之后，各地也陆续开放限购。至2014年9月底，全国47个限购城市有42个取消限购。一系列政策的实施，带来的是一二线城市房地产市场的复苏，自2015年7月开始至2016年，全国商品房销售面积持续升温。

（三）当前地产逻辑已经发生改变，多重因素制约下企稳仍需等待。

但自2020年8月，民众国际期货和住建部会同相关部门出台重点房地产资金监管和融资管理规则，设置“三道红线”以来，地产行业进入了新阶段。市场上对地产政策期待的缘由之一是因为地产产业链极长，在过去政策提振下，对整个经济的拉动效果也十分显著。从前期的建筑施工，甚至是房屋的建造设计，到后期的装修、家电购买，地产的蓬勃也会带动上下游多行业的发展。但从我们上述分析来看，本轮地产政策集中出台，对销售数据的提振暂不显著。同时，从近几个月的开工数据来看，整个行业预期仍偏弱。目前房企拿地意愿偏低，地产政策仅在“保交楼”方面效果显著，但对终端消费的提振仍需观察。

但难以否认的是，当前地产的逻辑已经发生改变。本质上来说，地产的“周期”并不独立存在，并非像金融资产一样跌多了一定会有反弹。当前地产已经进入下行通道，几个制约因素老生常谈且客观存在，短期内难以逾越。

（1）宏观人口结构方面，当前我国城镇化率已经约65%，此前商品房销售面积伴随着城镇化率的提升同步提高，目前已经进入平台阶段。2019年民众国际期货调查报告就显示我国城镇居民家庭的住房拥有率已经为96.0%。同时，我国出生率自2016年后下滑趋势明显，劳动年龄人口（15-64岁）占比也已经在2022年跌破70%，增量购房需求有限。

（2）主观感受层面，今年4月以来，经济修复斜率有所放缓，青年失业率持续突破新高，民众国际期货城镇储户问卷调查显示居民收入感受和预期指数仍在50%左右徘徊。居民部门杠杆率已经高位横盘，而房价难有起色背景下，购房者观望情绪浓厚，地产调整的时间被拉长。疫情后的“疤痕效应”还未完全消除，市场的信息和居民的预期仍需进一步提振。

（3）政策方面，党的二十大报告强调“高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务”，对经济发展进行定调。4月28日的政治局会议关于房地产，仍坚持房住不炒的定位，促进房地产平稳健康发展。房地产行业仍然是化解危机为主，没有上升到拉动经济的地位。即便有针对地产的强刺激政策出台，但当前更多的宏观因素恐都会制约房地产的恢复。而随着去年年末以来挤压的需求进一步释放，预计地产在政策支撑下企稳也需要时间等待。

综上而言，尽管市场对地产政策预期强烈，但行业企稳回升仍存在诸多挑战，单纯政策角度的提振恐需要一定时间等待。